Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен недвижимости Санкт-Петербурга». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.
Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.
Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.
Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:
- расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
- хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
- стоимость ниже цены нового жилья.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
- заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
- договор обмена;
- договоры социального найма для обеих квартир;
- ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
- копии паспортов квартиросъемщиков;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
- справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
- нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
- справки о
санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры; - разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
Что такое прямой и альтернативный обмен?
Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
Контактные телефоны: (812) 69-000-69; (812) 924-36-18
| 2ккв на 1ккв |
| меняю 2х комн. кв-ру в Пушкинском р-не, метро Купчино 25 мин. тр., 4/5 эт., общ.пл. 51 кв.м, комн. 17+10 кв.м., кухня 10 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру в Московском или Фрунзенском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Пушкинском р-не, метро Купчино 20 мин. тр., 6/9 эт., общ.пл. 61 кв.м, жил.пл. 33 кв.м., кух. 11 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру в Московском или Фрунзенском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Пушкинском р-не, метро Купчино 20 мин. тр., 6/9 эт., общ.пл. 61 кв.м, жил.пл. 33 кв.м., кух. 11 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру в Московском или Фрунзенском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Пушкинском р-не, метро Купчино 20 мин. тр., 9/9 эт., общ.пл. 61 кв.м, комн. 18+14 кв.м., кух. 11 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру во Фрунзенском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Пушкинском р-не, метро Купчино 20 мин. тр., 7/9 эт., общ.пл. 61 кв.м., комн. 18+14 кв.м., кух. 11 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру в Московском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Пушкинском р-не, метро Купчино 20 мин. тр., 9/9 эт., общ.пл. 45 кв.м., комн. 18+10 кв.м., кух. 8,5 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру в Московском или Фрунзенском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Пушкинском р-не, метро Купчино 20 мин. тр., 5/9 эт., общ.пл. 62,4 кв.м., комн. 17+24 кв.м., кух. 8,4 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру в Московском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Пушкинском р-не, метро Купчино 20 мин. тр., 5/9 эт., общ.пл. 62,4 кв.м., комн. 17+24 кв.м., кух. 8,4 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру во Фрунзенском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Пушкинском р-не, метро Купчино 20 мин. тр., 6/9 эт., общ.пл. 61 кв.м, комн. 18+16 кв.м., кух. 11 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру в Московском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Пушкинском р-не, метро Купчино 20 мин. тр., 6/9 эт., общ.пл. 63 кв.м., жил.пл. 40 кв.м., кух. 9 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру во Фрунзенском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Выборгском р-не, метро Пр.Просвещения 15 мин. тр., 8/10 эт., общ.пл. 54,5 кв.м., жил.пл. 30,5 кв.м., кух. 10,2 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру около метро Озерки, Пр.Просвещения, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Выборгском р-не, метро Пр.Просвещения 15 мин. тр., 9/10 эт., общ.пл. 54 кв.м., жил.пл. 31 кв.м., кух. 10 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру в Калининском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
| меняю 2х комн. кв-ру в Выборгском р-не, метро Пр.Просвещения 15 мин. тр., 16/17 эт., общ.пл. 54 кв.м., жил.пл. 30 кв.м., кух. 10 кв.м. Обмен на 1-комнатную квартиру около метро Озерки, Пр.Просвещения или в Калининском р-не, общ.пл. от 36 кв.м. Тел. (812) 924-36-18. |
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Нужно ли платить налог при обмене квартиры?
При продаже недвижимости с прибылью чаще, чем раз в 5 лет, нужно платить подоходный налог – 13 процентов от чистого дохода. Т.е., если А. купил квартиру в 2018 г. за 5 млн. рублей, а продал в 2021 г. за 10 млн., ему придётся подать декларацию и перечислить государству 13% от разницы в 5 миллионов, или 650 тысяч рублей.
Поскольку согласно ст.567 ГК РФ к договору мены применяются правила сделки купли-продажи, то и налог в схожей ситуации платить придётся. Но есть нюанс! Например, подлежат обмену две равноценные квартиры, рыночная стоимость которых выросла. В договорах можно указать цифру, которая устроит обе стороны (например, цену при приобретении/создании). В этом случае платить налог не придётся. Прямого нарушения закона нет, поскольку участники вправе определить любую цену.
Можно ли поменять квартиру, если она в ипотеке
Обмен квартиры, которая находится в ипотеке, возможен. Заключение такой сделки сопровождается определенными трудностями:
- Обязательно согласие банка на совершение обмена жильем.
- Некоторые учреждения требуют полностью погасить заем, или закрыть часть долга (оплата без просрочек на протяжении 5-6 лет).
- При обмене залог переходит на приобретаемую квартиру, покупка которой одобряется кредитной организацией, для этого проводится профессиональная оценка.
Процесс оформления обмена ипотечной квартиры выглядит следующим образом:
- Заключаются два договора: один на продажу жилья, которое юридически даже после отчуждения будет находиться в залоге, и другой — на покупку нового объекта.
- Производится регистрация права собственности на приобретенную квартиру, банк оформляет обременение на данное помещение.
- После чего кредитная организация дает согласие на снятие залога с ранее проданного имущества.
Кому актуальна смена квартиры
Агенты по недвижимости, имеющие богатый и длительный опыт, наверняка сталкивались с самыми различными ситуациями в жизни их клиентов, с самыми разными причинами, по которым те искали возможность обмена однокомнатной квартиры или другой недвижимости.
- В связи с увеличением семьи требуется и расширение жилплощади. И наличие даже однокомнатной квартиры уже может стать хорошим началом для улучшения качества жизни.
- Возникает у клиентов и необходимость в изменении места проживания. Кому-то нужно быть ближе к работе, кто-то переселяется ближе к стареньким родителям.
- Разменивается или обменивается жилье и при разводе.
Тот, кто хочет обменять большую площадь на более компактные размеры жилья, может нуждаться в денежных средствах и рассчитывает на получение доплаты. Если нет острой необходимости в просторных хоромах, почему бы не получить хороший доход от своей недвижимости?
Обмен недвижимости в Санкт-Петербурге и в области
Размен квартиры на 2 при наличии ребенка усложняется. Причина в том, что в процедуру будут вовлечены органы опеки и попечительства. Если несовершеннолетний является собственником, то он должен сохранить это право, при этом все характеристики полученного жилья должны быть не хуже прежнего места жительства. На иных условиях органы опеки не дадут одобрение на проведение сделки.
От имени несовершеннолетнего обязан действовать его законный представитель, который должен быть одобрен органами опеки и попечительства. Сама сделка дополнительно проверяется органами на законность, и они следят за тем, чтобы соблюдались права ребенка.
Размен квартиры 2-х на две однокомнатные может быть равноценным или не равноценным. В первом случае обе стороны получают собственность, которая по рыночной стоимости равноценна друг другу. Характеристики недвижимости при этом не учитываются, важна только цена.
Во втором случае одна из сторон вынуждена доплачивать, чтобы уравнять ценность недвижимости. Такое часто встречается, если собственник хочет обменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные. Владельцу двухкомнатного жилья придется доплачивать какую-то сумму.
Обменять в Санкт-Петербурге квартиру
Как обменять двухкомнатную квартиру на однокомнатную с доплатой? Размен на однокомнатную подразумевает собой следующий алгоритм:
- собственник находит стоящий вариант;
- составляется соглашение мены или купли-продажи;
- данный документ заверяется у нотариуса;
- далее собранные пакеты от собственников подаются в Росреестр. Сделка заверяется в течение нескольких дней.
Как разменять 2-х комнатную квартиру на 2 однокомнатные? Если оформляется купля-продажа на две однокомнатные квартиры, то требуется заверение двух документов у нотариуса и провести две сделки в Росреестре. Если же осуществляется мена, то сделка может быть сделана одна.
Как обменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой?
Как разменять одну жилплощадь на две? В практике реже, но все же встречаются ситуации, когда речь идет об обмене одного жилого помещения на два. Это называется «размен».
Часто такие ситуации возникают, когда речь идет о разделе унаследованного жилья между несколькими наследниками или когда супруги разъезжаются друг от друга в результате развода.
Как сделать размен? Чтобы совершить сделку, нужно произвести несколько последовательных действий:
- продажа квартиры большим метражом (купля-продажа);
- покупка 2-х меньшим метражом (купля-продажа).
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.
Обычно он производится при условии, что одна из квартир неравноценна другой по ряду признаков. Это может быть обмен квартиры с меньшей площадью на большую или квартир, одна из которых находится в элитном, а другая в отдаленном районе. Иногда подобным образом разменивают жилье в разном качественном состоянии — например, квартиру с хорошим ремонтом в новом доме на квартиру в старом фонде. Частными случаями обмена с доплатой могут являться обмен на загородную жилую недвижимость и иногородний обмен. Размер доплаты обычно зависит от конкретных обстоятельств обмена.
Откуда берется доплата и каковы ее размеры
Чаще всего квартиры имеют разную стоимость:
- две квартиры одинаковы по технико-эксплуатационным характеристикам, но одна находится в престижном районе, а другая совсем наоборот;
- один человек хочет сменять свою квартиру на меньшую с целью заработать «чистыми» некоторую сумму наличных денег, а другой улучшает свои жилищные условия и готов доплачивать за «расширение».
Поэтому без доплаты не обойтись. Если говорить о размере доплаты, то к ней приходят разными путями:
- обоюдное согласие (обе стороны подумали, договорились, оформили сделку);
- мучительные поиски консенсуса (продавец хочет получить максимум, а покупатель хочет потратиться минимально).
Внимание! При обменах стало популярным указывать стоимость квартир ниже рыночной. С одной стороны, в ряде случаев это позволяет продавцу уходить от уплаты налогов, а покупатель иногда не желает «светить» деньги, потраченные на покупку квартиры.
Однако в случае непредвиденных обстоятельств любая сделка может быть повернута вспять, и любые претензии на обратное взыскание уплаченных денег будут ограничены рамками тех цен, которые прописаны в договоре купли-продажи;
- сроки (чем быстрее одному нужно совершить сделку, тем больше другой может на этом выгадать в свою пользу);
- конкуренция (чем больше претендентов на один и тот же объект, тем выше размер доплаты продавцу).
В случае, когда доплата не подразумевается, дело лишь за малым: оформить несложный договор. При неравнозначном обмене разница в цене двух квартир отражается в договоре.
Одновременная продажа старого и покупка нового жилья с привлечением ипотечного кредита для уплаты разницы в стоимости квартир.
Этот вариант возможен, если у семьи есть дополнительная жилплощадь, где можно жить всё время, пока будут оформляться документы по купле-продаже и ипотеке.
Желательно, чтобы квартира, предназначенная для обмена, была в собственности у одного члена семьи и на неё не претендовали третьи лица. Сложно продать квартиру, которая находится в ипотеке или купленную за материнский капитал. В первом случае необходимо будет найти покупателя, который согласится погасить банку остаток ипотеки. Во втором случае квартира будет принадлежать не только родителям, но и несовершеннолетним детям, продать её без разрешения органов опеки не получится. Для получения такого разрешения необходимо доказать, что детям есть где жить и это жильё соответствует всем санитарным нормам.
Перед продажей квартиры необходимо выписать из неё всех жильцов.
При таком варианте необходимо одновременно найти и покупателя на старую квартиру и подходящее по всем параметрам новое жильё, согласовать цены, вычислить разницу, а затем обращаться в банк с просьбой одобрить ипотеку на недостающую сумму. Если кредит разрешат взять, только тогда можно проводить операцию купли-продажи жилья.
Можно воспользоваться вариантом обмена – многие люди наоборот ищут более маленькое и бюджетное жильё. В этом случае не нужно будет искать покупателя на свою старую квартиру.
Размен 2 х комнатной квартиры варианты
Частная собственность и фонд арендного жилья муниципалитета разнесены юридически. В частности, жилой фонд не может выступать в качестве товара по сделке. Также не допускается размен, связанный с получением неприватизированой квартиры из фонда взамен частной собственности. В общем случае, требования граждан рассматривает хозяйствующий субъект, в ведении которого находится помещение. Поэтому частные случаи, например варианты размена 2-х комнатной квартиры могут быть определены государством самостоятельно.
- Правом на размен наделены все лица, зарегистрированные в муниципальной собственности.
- Размен приватизированного жилья без согласия владельца невозможен.
- В случае несогласия при размене неприватизированной возможен принудительный размен муниципальной квартиры через суд.
В случае, если равноценный размен невозможен, вторая сторона обязуется уплачивать компенсацию.